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揭开全球房产投资最大秘密:哪里房子空置率最低?| 海外掘金2018年度盘点

来源::网络整理 | 作者:管理员 | 本文已影响

  中国楼市最大秘密,是我们的空置率。

  但这个我们求之而不得,对投资决策影响最大的指标,目前在绝大多数发达国家,都能找到公开数据。

  2018年年末,海外掘金为大家盘点了全球主要城市的房产空置率,让大家在海外买房时,比绝大多数人领先一步。

  房屋空置率是评判一个城市房地产泡沫的重要指标之一。空置率越高,房产泡沫就越大。“鬼城”的产生,就是大量空置房带来的。

  前段时间,日本偏远地区大量空置房产“0元”免费送,背后其实与日本的老龄化、空心村和持有成本较高有关。

  与此同时,东京却为了缓解城市拥堵情况,计划为愿意搬离东京的年轻人,奖励300万日元。一边是免费送房,一边是给钱请人搬出市中心,其实也是在给房产投资提个醒:

  买房要买人口密度高的城市,空置房多的城市慎入!

  按照国际常见的标准,空置率10%以下为较合理区,房屋供求基本平衡;10%-20%之间为危险区间;20%以上为房屋库存严重积压。

  海外掘金在2018年年末,盘点了全球海外置业热门城市的房产空置率,这里的空置率,大多指的是租房市场的空置率。

  大体来看,慕尼黑、霍巴特、法兰克福、温哥华、伦敦、香港、洛杉矶、波士顿等发达城市,空置率都非常低,房产需求强劲。而东南亚部分城市的房地产市场非常火热,新房的空置率也维持在比较健康的水平。

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  1欧洲这些城市果然最受热捧

  德国慕尼黑的房产空置率最低,仅为0.2%,法兰克福的空置率也仅有0.5%,租房市场非常紧俏。从这一点,也说明了这两座城市存在房地产泡沫的可能性很小。

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  (2018年1月德意志银行报告)

  德国大城市的空置率低,与德国的房地产模式有关。德国超过60%的居民都选择租房住,再加上德国的四部租房法律,宛如四大护法,牢牢保护着租客的权益。很多不攒钱,买不起房的群体,更愿意选在租房。

  而德国房产的持有成本高,也使得这个国家的房地产市场将投机者拒之门外,营造出一个健康的房地产市场。

  欧洲另一座国际大都市伦敦,最近几年也一直保持着非常低的空置率。2017年伦敦的租房空置率仅为1.8%,而且在过去八年来持续下降。相比2010年5%的空置率,降幅非常明显。这与英国新建住宅完工量下降、人力成本上升、建筑材料的成本上涨,导致整体的住房供应量下滑有关。

  伦敦作为全球最透明、流动性最高、进出最自由的房地产市场,它的空置率数据,也是最能反映住房市场供需关系的指标。

  2017年是英国脱欧变数不断的一年,很多人担心会有大量的跨国企业和国际组织从伦敦撤出,削弱伦敦的房地产需求。但事实证明,伦敦的房产需求仍然非常坚挺。

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  2澳大利亚最缺房子的不是悉尼

  截至2018年11月,澳大利亚全国租房市场的空置率为2.3%,与过去几年的状态基本持平。

  澳大利亚几大首府城市的租房空置率都在4%以下,是非常健康的市场环境。

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  不过,悉尼的空置率有所上升。一方面是外来投资者的涌入,刺激了热门区域的新房供应。另一方面,随着房价和生活成本的上涨,澳大利亚居民也在上演着“逃离北上广”相似的趋势。有部分购买力不足的人群,选择了离开悉尼,到其他城市生活。

  2018年,澳大利亚推出了新的移民政策,在偏远地区上学和生活可以为移民加分,也带动了一波人从悉尼搬出,导致空置公寓增多。

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  (从2017年开始,悉尼空置率持续上涨)

  澳大利亚最缺房子的城市,并不是最热门的悉尼、墨尔本和布里斯班,而是霍巴特。目前,霍巴特的空置率仅为0.4%,是首府城市中空置率最低的一个。从14年至今,霍巴特的空置率持续下降。据news.com.au报道,今年10月时,霍巴特市场上仅有78套房产可供出租。

  就是这样一座城市,在澳大利亚其他城市房价还是降温的时候,霍巴特成为了澳洲楼市的黑马,屡次以两位数的涨幅,刷新房价涨幅榜。

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  (霍巴特空置率仅为0.4%)

  3不管别人告诉你加拿大哪里好,都别忘了多伦多和温哥华

  2018年10月时,加拿大整体空置率为2.4%,处于非常明显的供不应求状态。据CMHC统计,这是加拿大空置率连续第二年下滑,去年同期的空置率是3%。

  2018年加拿大一共有37000套新建公寓推出,但租房市场的需求量接近50000套,因此现有的供应量是远远满足不了需求的。

  加拿大各城市的空置率其实很有意思,对自然资源依赖度高的城市,空置率比其他城市要高。比如卡尔加里、萨斯卡通、里贾纳、埃德蒙顿等都处于加拿大的石油大省,近年来流入这些地区的移民减少,空置的公寓数量增多。但即使这样,这些城市的空置率不超过10%,仍然处于供需平衡的状态。

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  加拿大几个重点城市,例如温哥华、多伦多、维多利亚、渥太华、蒙特利尔的房屋空置率都不超过2%。从2013年到2015年,出租空置率,那时,温哥华、多伦多、渥太华和蒙特利尔的空置率,远远高于现在,随着空置率的下滑,这些城市的租金也有不同程度的上涨。

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  4美国硅谷已经过气,新的目的地是……

  美国是前面几个国家中,对房产空置率的监控做得最好的。不仅分季度统计自住房空置率和租房空置率,还会列出75个都市圈的房产空置率。

  截止2018年第三季度,美国租房空置率为7.1%。自次贷危机爆发以后,美国空置率就一直下降。过去半个多世纪里,美国空置率最高的点在2009年,当时全国的空置率为11.1%。

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  2018年上半年,美国新屋开工量多次不及预期,房屋库存连续三十六个月下滑,很多城市都出现了买家要加价才能抢到房的情况。在这种抢房潮的背景下,租房市场就更加供不应求了。

  在美国统计局2018年第三季度统计的75个都市圈中,空置率低的城市,还是人口比较集中的几个城市。洛杉矶的租房空置率最低,仅3.7%,其次是波士顿、丹佛和圣荷西。

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